2007.11.23 これからはコンサルの時代

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めっきり寒くなり、本当に外に出るのが嫌になる季節の到来といったところでしょうか{#wobbly}
明日が休みとなり福岡に久しぶりに帰れるので今日からワクワクの不動三男です{#happy01}

さて、今日はコンサルを題に不動産業界のこれからとみんなにも知っておいてほしいいくつかの事を書こうと思います。

最近、三男は不動産コンサルティング技能士という資格試験を受けました。
宅地建物取引主任者(宅建)などはメジャーな資格となっているようですが、まだまだこのコンサルティング技能士試験はマイナーな資格に思われてる試験みたいです。
受験者も全国で2000人くらいしかいないんじゃないですかね~。
それもそのはず、科目が不動産業の業種限られていることと宅建取得者と不動産鑑定士を持ってる人しか受けることの出来ない試験みたいで・・・。

まあそんな感じで、3月から勉強をはじめ11月11日の試験を無事に終えました{#scissors}
結果は来年1月の発表みたいです。
ドキドキですが、しっかりと勉強したので大丈夫だと思います{#wink}

この勉強を通していろんな時代の変化や今の不動産事情をいろんな視野から勉強することが出来ました。
率直に思ったことが、ただ土地・建物・アパートの仲介や売買などをしているようじゃ、これからの業界には残っていけないんだなって気がついたことです。
これから、不動産業界に必要なことはやっぱり総合的な不動産に関するコンサルティングが必要だと思います。
人口減少と高齢化社会になり土地・建物が必ず余ってくる時代がもうそこまで迫ってきてます。
そこで、その土地をどのようにすれば有効に使えるか、収益をどれだけあげれるかなどと単体の事だけじゃなく人の資産運用までアドバイスをしていくことが必要になると思います。

ここで、土地所有者の方へと賃貸物件のオーナーさんへの私の思うこれからのキーポイントをお伝えしたいです。
(ちょっと、きついかもしれないですが・・・。)

まず土地所有者の方へ

バブル期があり地価の高騰が続いていた時期もありましたが、バブル崩壊後地価の下落が続いていました。ここ数年 下落幅も縮小し都心部では再び地価が高騰している地区も見られています。
東彼地区周辺に限って考えるとバブル期と比べ約2割~3割ほどの下落傾向があると思います。
しかし、2割~3割程度で済まない土地が多く出てきております。
要するに売りたくても売れない土地です。
ここ5年内はこのような状態で進行すると思いますが、その後 隣地での価格のばらつきなどが出てくると思われます。
極端に言うと、隣は10万の評価が出るのに自分の土地は4万とか。
それなのに固定資産税は隣と同じような評価で払わないといけないとなるでしょう。
現在、土地査定をするときに事例によって価格を出すのがだんだんと薄れてきています。この意味は、接道・広さ・法令の違いはもちろんのことその土地がどれだけの利用価値や付加価値を持っているか、将来生むかと言うことです。
よって、土地は資産と思われている方も多いでしょうがこのような状況がでてくると資産価値がほぼなくなり、ただの所有地の所有者となることでしょう。

アパートのオーナーさんへ

老後の賃貸経営などのうたい文句でオーナーになった方も多いかと思いますが。絶対数としてこれから賃貸住宅は必ず余ってくると思います。
あるハウスメーカの調査では人口は減っても独立世帯が増えることで痛手は受けないといっている方もいますが。
私はただ新しいところへ古いところの住宅から移るだけだと思います。
それとこれからアパートを35年ローンで建てようとなどと思ってる方も過剰に建てることはお勧めできません。
1棟(4世帯)程度でしたら、方法はありますが5棟や6棟などは危険負担が大きすぎると思います。
それと、土地と同じく賃貸物件にも二極化が出てくると思います。
隣は入っていてもこちらは入らないというように。


少々きつめですが、私が思うこれからの不動産の動向をお伝えします。

ただし、土地所有者の方や賃貸住宅オーナーの方、いくつかの方法を使って早めに準備すればこのようになっても痛手を最小限に抑えることが出来る事ができます。

それが、コンサルティングという仕事ですから{#wink}

今日は長々と書いてしまい申し訳ありません。私自身が将来の動向に不安があるのでついつい・・・{#bearing}
最後まで読んでいただいた方ありがとうございました。

いろんな活用方法や運用方法があるのでこのマークを見たら気軽にお尋ねください。

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